Lån til boligkøb

Når du skal købe bolig, har det stor betydning for dig og din økonomi. Du skal med stor sandsynlighed, som så mange andre, optage et lån til boligkøb. Hvilket lån, der matcher dig, er betinget af, hvor stor opsparing du har, og hvor risikovillig du er.

Hvor meget må boligen koste?

Det er de færreste, som kan købe en bolig kontant, og derfor må der optages lån til boligkøb. En god tommelfingerregel for købere uden gæld, for hvor dyr din fremtidige bolig kan være, er, at du kan låne op til 3-4 gange husstandens årlige indkomst.

Udover husstanden årlige indkomst, skal eventuel opsparing lægges oveni beløbet. Beregningen for tommelfingerreglen er derfor (Husstanden årlige indkomst * 3/4) + opsparing. Nedenfor kan du se to eksempler på, hvordan det kan regnes, hvis du har en opsparing på 200.000 kroner:

Eksempler

Med en husstandsindkomst på 500.000 kroner, vil der kunne lånes 1.500.000-2.000.000 kroner, og dermed kunne købes hus for 1.700.000-2.200.000 kroner.
Med en husstandsindkomst på 1.000.000 kroner, vil der kunne lånes 3.000.000-4.000.000 kroner, og dermed kunne købes hus for 3.200.000-4.200.000 kroner.

Du ganger derfor blot din husstands årlige indkomst med henholdsvis 3 og 4 og tilføjer din opsparing, så har du et spænd for, hvor dyr en bolig du cirka kan købe. I tilfælde af at du har anden gæld eller et særligt stort forbrug, vil du ikke kunne anvende tommelfingerreglen til at udregne, hvor dyr en bolig du kan købe.

Gæld

Hvis du har anden gæld, vil långiver beregne, hvad din gældsfaktor er. Gældsfaktor beregnes omvendt af tommelfingerreglen, hvor din samlede gæld divideres med husstandens indkomst. Såfremt din gældsfaktor er under 3,5 vil det ikke hindrer dig fra at kunne optage lån til køb af bolig.

Banken vil i stedet undersøge, hvor stort et rådighedsbeløb du kommer til at have.

Rådighedsbeløb

Finanstilsynets vejledning er, at enlige skal have et rådighedsbeløb på 5.000 kroner. For samlevende par skal rådighedsbeløbet være 8.500 kroner, og for hvert hjemmeboende barn skal der tilføjes 2.500 kroner. Ikke desto mindre er det altid en individuel vurdering af dit rådighedsbeløb, og hvor stort det skal være.

Det kan derfor være fordelagtigt at udfærdige et budget samt opgørelse for, hvad du reelt har brugt. På denne måde kan långiver se, hvor stort et rådighedsbeløb du kan klare dig for. Således kan långiver være mere villig til at låne dig pengene, hvis du kan klare dig for mindre end det Finanstilsynet vejleder.

Hvordan optages dit lån til boligkøb?

Udbetaling

Udbetaling er, hvor meget af købsprisen du selv skal betale fra start. Uanset om du skal låne penge til ejerbolig eller andelsbolig, skal du typisk kunne lægge en udbetaling på 5% af købsprisen.

Realkreditlån

Realkreditlån kan vælges for at finansiere køb af ejerlejlighed, ejerbolig, sommerhus eller grund. Satsen for, hvor meget der kan lånes variere, og er som følger:

Ejerbolig: 80%
Ejerlejlighed: 80%
Sommerhus: 75%
Grund: 40%

Når du optager et realkreditlån, er fordelen, at der kan tilbydes bedre rentevilkår, end ved et almindeligt banklån. De bedre rentevilkår kan tilbydes, fordi realkreditinstituttet får pant i din bolig og derved har minimal risiko ved at låne dig pengene.

Banklån

Efter du har fået godkendt realkreditlånet og selv har til udbetalingen, mangler du måske til de sidste procent af købsprisen. Disse procent kan du oprette et banklån for. Dog skal du være opmærksom på, at banklånet vil være dyrere i forhold til renter, da banken ikke er stillet samme sikkerhed som realkreditinstituttet.

Det betyder også, at det for dig vil være billigere på den lange bane, hvis du kan indfri banklånet hurtigt. Ved køb af enten ejerbolig eller ejerlejlighed vil du skulle låne op til 15% af købsprisen som banklån afhængigt af, hvor meget du selv kan ligge i udbetaling.

Skal du låne penge til køb af andelsbolig eller andelslejlighed vil hele lånet oprettes ved banken som enten banklån eller andelslån, hvilket kan variere, alt efter hvad de forskellige banker kan tilbyde dig. Ved lån til at købe en andel, gælder de samme vilkår i forhold til rente og ydelse, som de 15% ved lån til ejerbolig.

låneomkostninger

Udover renter skal du også betale:

Lånesagsgebyr på 2.000-4.000 kroner, som skal betales for, at lånet kan blive oprettet.
Gebyr for ekspedition af tinglysning som typisk er 2.000 kroner.
Tinglysningsgebyr på 1.640 kroner til staten.
Tinglysningsafgift på 1,45% af lånets størrelse til staten.
Bidrag til realkreditinstituttet, som fastsættes på baggrund af, hvor stor andel af huset du belåner. Jo højere andel af huset du belåner, jo højere bidrag.
Kursskæring på 0,2-0,3 kurspoint, hvor du betaler for at obligationerne skifter hænder, når du optager et realkreditlån. Kursskæring skal betales hver gang din rente ændres. Så det skal betales årligt ved variabelt forrentet lån, hvor det er en engangsydelse ved et fastforrentet lån.

Det skal du overveje ved lån til boligkøb

Løbetid

Kort sagt er løbetid, hvor lang tid du ønsker at bruge på at indfri dit lån, og den typiske løbetid på et lån er mellem 10-30 år. Det eneste der er værd at være opmærksom på angående løbetiden er, at jo kortere løbetid, jo kortere tid har du til at betale lånet tilbage, hvilket betyder, at du skal betale mere per måned.

Du kan til enhver tid spørge rådgiveren, om han eller hun kan foretage en beregning for dig, som viser, hvad din månedlige ydelse vil være, afhængigt af hvor lang løbetid du ønsker.

Renter

Når det kommer til renterne for dit lån til boligkøb, er der to måder at gøre det på. Du kan enten vælge at gøre brug af et fastforrentet eller variabelt forrentet lån.

Det fastforrentede lån er, hvor du har den samme rente i hele lånets løbetid. Renten fastsættes, når du opretter lånet og bliver fastsat på baggrund af, hvad markedsrenten er, på det pågældende tidspunkt. Fordelen for dig ved at vælge det fastforrentede lån er, at du altid ved præcist, hvor meget du skal betale i ydelse hver måned i hele lånets løbetid.

Det betyder dog ikke, at du ikke har mulighed for at omlægge dit lån, så du kan få en lavere rente, hvis markedsrenten ændre sig. Når du omlægger dit lån, gøres det ved at du optager et nyt lån til at betale det gamle lån, og så opnår du en bedre rente på det nye lån, når markedsrenten er lavere. Du vil således være i fuld kontrol over dit lån, og intet er overladt til pengeinstitutter, markedet eller andre.

Det variabelt forrentede lån er, hvor renten kan ændres på fastlagte tidspunkter, som er aftalt mellem dig og långiver. Det vil typisk være en gang hvert år, at dit låns rente bliver justeret. Er du mere risikovillig, kan det variabelt forrentede lån være lånet for dig, da der er chance for, at renten falder, hvilket kommer til din fordel. Ligeledes kan det også være en ulempe for dig, hvis markedsrenten stiger, da din rente så også vil stige, hvilket betyder en højere månedlige ydelse.

Afdrag og afdragsfrihed

Når du afdrager på dit lån, betyder det, at du betaler af på det og skylder pengeinstituttet mindre over årene. Vælger du at oprette et lån med afdragsfrihed, betyder det, at du i max 10 år af dit låns løbetid kun betaler renter og bidrag, mens du ikke betaler af på dit lån. For din ydelse betyder det, at den vil være lav i de første 10 år af lånets løbetid, og derefter vil den stige markant, når du begynder at afdrage på lånet.

Afdragsfrihed kan være løsningen, hvis du ved at din indkomst er på et lavere niveau lige nu, men på sigt vil blive højere. Hvis du vælger afdragsfrihed, skal du være opmærksom på, at dit lån i renter og bidrag samlet set vil være højere, end hvis du afdrager fra start. Når du afdrager på dit lån, sparer du i virkeligheden op i din bolig, og giver på denne måde dig selv pengene igen.